Bahasa Malaysia

Cara Beli Rumah Baru Tanpa Deposit

By July 19, 2019 August 21st, 2019 No Comments

Bila nak beli rumah ni , 1 perkara yang paling menelan belanja yang besar adalah bayar deposit.
Manakan tidak , harga sebuah rumah yang selesa di lokasi seperti di Cyberjaya dalam lingkungan biasanya RM300,000 hingga RM5 Juta. 

Katakanlah harga rumah RM1Juta , bermaksud perlu keluarkan bayaran deposit RM100,000 jika dapat 90% loan dari bank.
Sebenarnya , ada cara untuk beli rumah tanpa perlu keluarkan amaun itu. Jadi,dapatlah duit modal deposit yang sedia ada digunakan untuk tujuan lain seperti top-up budget renovation , pelaburan , dan sebagainya. 

Ini cara berkesan yang anda boleh gunakan untuk buat pelaburan hartanah secara zero-down payment. 

Kami belajar perkara ini dari Tuan Faidzul Ridzuan , penulis buku WTF By 30.

Biasanya, ada 3 teknik yang pelabur gunakan untuk membeli hartanah secara zero-down payment, atau dengan modal yang sangat sedikit.

Teknik ini secara ringkasnya, memberi kita peluang untuk membuat zero-downpayment 

SEBELUM, SEWAKTU atau SELEPAS transaksi kita berakhir. 

Teknik #1: Zero-down payment SEWAKTU PEMBELIAN 

Beli rumah sub-sale (rumah secondhand), dan buat 100% pinjaman kat bank. Ini adalah salah satu cara yang mudah untuk kita dapatkan pembelian secara zero-down payment. Pelabur tegar, biasanya akan gelar kan cara ini sebagai teknik mark-up.

Teknik mark-up ini biasanya memerlukan kita meletakkan harga palsu dalam perjanjian SPA kita. Sebagai contoh, harga sebenar yang telah kita persetujui untuk beli hartanah itu adalah RM250,000.

Tetapi, harga yang kita letakkan dalam perjanjian SPA adalah RM300,000. Jika kita berjaya dapatkan loan 90% , jumlah loan yang bakal kita dapati adalah RM300,000 x 90% atau RM270,000, melebihi harga sebenar yang kita beli pada RM250,000. Dalam contoh ini, bukan sahaja kita dapat beli hartanah itu tanpa keluarkan sesen pun.

Malah kita siap dapat cashback atau wang lebihan sebanyak RM20,000.

Sebagai ilustrasi : 

Harga jualan dalam SPA = RM300,000. 
Nilai loan 90% x RM300,000 = RM270,000. 
Nilai sebenar pembelian = RM250,000. 
Cashback yang bakal kita dapat = RM20,000.

Anda mesti penuhi 3 syarat ini sebelum anda boleh buat transaksi mark-up:  Berbincang dan dapatkan kerjasama daripada penjual rumah supaya beliau benarkan kita buat teknik mark-up ini. Sebagai contoh di atas, si penjual perlu bersetuju untuk membenarkan kita mark-up harga jualan RM300,000. 

Selain dari itu, anda juga perlu pastikan yang pihak bank akan dapat menilai hartanah itu pada harga RM300,000. Jangan pula anda memandai nak buat mark-up kalau bank tidak dapat support nilai mark-up yang anda cuba buat.  Peguam yang anda pakai mestilah mereka yang dah biasa kendalikan urusan yang melibatkan strategi mark-up ini. 

Win-Win Situation.  

Sentiasa dapatkan persefahaman dan buat tawaran yang untungkan dua belah pihak (penjual dan pembeli). Bahasa mudahnya adalah win-win situation. Bila dah mula berbincang, matlamat anda adalah untuk capai persetujuan ini, supaya kedua-dua belah pihak berpuas hati dan tak rasa kena tipu atau tertindas.


Semasa anda buat rundingan dengan penjual, buat permohonan untuk dapatkan harga terbaik (below market price) supaya kita (pembeli) senang lulus pembiayaan daripada bank. 


(CTA Berbentuk Teks)

Boleh jadi, anda tak payah bayar 10% down payment pun!

Kat sini, kita akan masukkan sekali bayaran pendahuluan (down payment) sebanyak 10% dalam harga rundingan. Ini bergantung kat budi bicara owner itu sama ada dia nak bagi atau tak.

 

Ini sebab kita nak nampak seakan-akan kita dah bayar pendahuluan dalam Perjanjian Jual Beli (S&P). Itu sebab kita kena berbincang elokelok sampai dapat mencapai persetujuan penjual dalam perkara ni.  Kalau penjual bersetuju, kita dah boleh jimatkan 10% duit down payment, dan kita boleh gunakan duit ni untuk mengubah suai hiasan dalaman rumah supaya lebih cantik dan kemas.

Kalau beli rumah ini untuk tujuan pelaburan pula, tambahan hiasan dalaman ini akan tingkatkan kadar sewaan dengan baik. Rumah yang lengkap dengan perabot boleh dapat kadar sewa yang lebih tinggi. Saya nak kongsikan kepada anda cerita seorang jejaka ni, yang membeli rumah jenis apartmen dekat kawasan pusat bandaraya.

Harga asal rumah yang kawan beliau nak beli adalah RM380,000. Sebab nak tanggung kos guaman seperti Perjanjian Jual Beli (SPA) dan juga kos dan yuran pinjaman, beliau memohon kat penjual untuk letakkan harga sebanyak RM400,000 kat dokumen Perjanjian Jual Beli.

Bila rundingan berjalan lancar, confirm kita boleh buat untung.

Pendek cerita, penjual bersetuju dengan permohonan beliau ini. Jadi, harga RM400,000 menjadi harga sebenar yang ditulis dalam SPA. Dan ia tak berhenti setakat itu saja. Pemilik rumah juga tak ambil deposit 10%, dan hanya harapkan pembeli dapat menanggung semua kos yang terlibat dalam urusan ini. 

 

Anda boleh nampak, kan? Urusan jual beli boleh jadi lebih mudah, dan ada ruang berbincang untuk capai persetujuan antara dua belah pihak.

Kalau kita boleh mudahkan kerja penjual, mereka tak kisah nak bantu kita, asalkan rumah itu terjual tanpa sebarang masalah.

Teknik #2: Zero-down payment SELEPAS PEMBELIAN  

Beli rumah macam biasa, kemudian re-finance untuk cairkan modal. Teknik ni biasanya diguna pakai dalam situasi yang mana kita berjaya beli hartanah bawah harga pasaran, tetapi penjual tak berikan kita sebarang rebat atau peluang untuk buat mark-up.

Contoh terbaik adalah bila kita beli hartanah dari pasaran lelong. Sebagai contoh, Tuan Faizul menceritakan pembelian hartanah ke-2 beliau di Casa Mutiara, Kuala Lumpur. 

Beliau beli hartanah berikut pada harga RM160,000 dengan membayar RM16,000 bayaran muka terlebih dahulu.

Selepas 6 bulan, nilai hartanah tersebut melonjak ke RM200,000 dan beliau buat re-finance (pembiayaan semula) hartanah tersebut berdasarkan nilai RM200,000.

Kami jelaskan pembelian beliau di bawah :  

Harga pembelian hartanah = RM160,000.  

Bayaran muka atau down-payment = RM16,000.  

Nilai hartanah selepas 6 bulan = RM200,000. 
Nilai re-finance (90% dari nilai hartanah) = RM180,000.  

Nilai tunai yang Tuan Faizul dapat = RM34,000. 

Nilai re-finance RM180,000 ini (mengikut nilai terkini hartanah yang Tuan Faizul beli) akan ditolak dengan: 

o tolak RM160,000 (nilai pembelian),

o dan ditolak RM16,000 (bayaran muka yang dibayar).

Dalam masa 6 bulan selepas pembelian, Tuan Faizul berjaya mendapatkan modal RM16,000 semula (down-payment) dan dapat lebihan wang tunai RM20,000 kerana nilai hartanah ini meningkat.

Teknik #3: Zero-down payment SEBELUM pembelian

 Beli rumah yang ada tawaran diskaun 10% daripada pemaju, dan buat 90% pinjaman dengan pihak bank. Agak jarang pihak pemaju berikan diskaun sebanyak 10% kat pembeli, tapi tak bermakna ia tak pernah berlaku.

Kalau ada pun, mesti ramai pelabur atau pembeli serbu. Jadi, siapa yang lambat, susah nak dapat. Tapi, kenapa kita kena ambil peluang kalau ada pemaju tawarkan diskaun 10% ini? Sebab kita tak payah nak bayar kadar down payment standard untuk membeli rumah (sebanyak 10%).

Ya, tak perlu langsung gunakan duit anda kat dalam bank tu. Kalau ikut cerita tuan Faizul, beliau sudah beli lebih dari 10 hartanah dari pemaju yang rebate-nya melebihi 10%, dan membolehkan beliau beli hartanah tanpa gunakan modal. Katakan, anda nak beli apartmen yang bernilai RM350,000.

Kalau pemaju bagi diskaun 10% ini, korang dah boleh jimat sebanyak RM35,000.

Bermakna, anda tak perlu bayar down payment!

Duit ini boleh anda gunakan untuk membeli barang dalam rumah dan hias biar cantik. Atau pakai untuk buat ubahsuai ikut citarasa anda. 

Dalam kes biasa, pemaju akan buat perjanjian awal dengan pembeli masa nak tandatangan Perjanjian Jual Beli (Sell and Purchase Agreement, atau SPA).

Pihak peguam yang wakili pemaju akan berikan korang nota kredit (Credit Note). Ia adalah surat yang akan nyatakan nilai 10% diskaun yang mereka berikan.

Harga dalam SPA sangat penting?

Selain itu, harga rumah asal juga akan tertera kat dokumen Perjanjian Jual Beli (harga ini adalah sebelum diskaun).

Pastikan dulu harga asal ini ada dalam perjanjian ini. Untuk pastikan perkara ni, boleh tanya kat peguam korang. Sebelum apa-apa, pastikan korang betul-betul faham segala isi kandungan dalam dokum ini, sebelum turunkan tandatangan.


Tok akan kongsikan case study berdasarkan pengalaman sebenar pelabur hartanah yang pernah guna cara ini.

Cari rumah yang rendah kadar down payment, atau yang berikan rebat

(sekitar 5 hingga 7%).

Tawaran yang ini lebih mudah kita nak jumpa, berbanding diskaun 10% yang saya sebutkan tadi. Kalau dah ikhtiar dan masih tak jumpa hartanah yang ada diskaun 10%, korang boleh cari rumah yang ada diskaun sekitar 5% hingga 7%.

Paling kurang, duit yang korang kumpul tak guna banyak. Ia tak sakitkan simpanan anda sangat. Saya bagi satu contoh. Katakan harga rumah yang kita nak beli itu berharga RM400,000, harga biasa rata-rata rumah jenis apartmen dan kondominium kat kawasan Kuala Lumpur. Dengan harga ini, dah tentu kita perlukan RM40,000 (10% dari harga rumah) sebagai down payment (bayaran pendahuluan).

Lain pula cerita kalau pemaju bagi diskaun atau rebat.

Anggap pemaju bagi diskaun 5% kat kita. Kita hanya perlu bayar RM20,000 duit simpanan kita untuk beli rumah itu. Kan lebih mudah macam ini? Asas nak buat pelaburan adalah menyimpan dulu. Kalau tak boleh nak disiplinkan diri dalam bab menyimpan, lupakan dulu soal nak buat pelaburan. Tak kira apa pun jenis pelaburan yang kita nak buat.

Early-Bird Discount

Dan ada satu lagi tambahan yang kami nak kongsikan dengan anda. Ia berkaitan dengan diskaun tempahan awal, atau early bird booking discount. Biasanya, pemaju akan bagi kat pembeli diskaun ini sebelum projek pembinaan hartanah itu berjalan.

Kalau anda berminat nak beli projek perumahan baru, selalu ingat perkara ini. Walaupun diskaun ini nampak tak besar, ia tetap dapat jimatkan banyak duit kita. Sebab harga rumah cecah beratus ribu. Kalau dapat 1% diskaun pun, dah banyak duit kita boleh jimat. Yang paling utama, ia tak kacau banyak duit simpanan kita.

Jadi, duit dalam akaun bank selamat daripada habis terus. Ramai pemaju yang berikan diskaun bawah 10% seperti ini. Paling kurang kita boleh dapatkan adalah sebanyak 5%. Jadi, tajamkan mata dan kerap kaji projek-projek baru untuk dapatkan diskaun ini.

( CALL TO ACTION – Text Form @ Banner Ads RV )

Kelebihan pelaburan hartanah secara zero-down payment yang “terpaksa” anda terima.

 Buat anda yang pening kepala dengan masalah tak cukup duit untuk buat pelaburan hartanah, ini satu strategi yang patut anda gunakan.

Sebab ia ada potensi besar cepatkan perkembangan pelaburan hartanah anda. Anda dah tak payah risau nak kumpul duit hingga bertahun-tahun untuk sediakan modal buat pelaburan ini. Selepas ini, anda boleh mula beli hartanah tanpa letakkan down payment, atau kes paling teruk pun, guna sikit saja modal.

Anda tahu apa maksudnya? Bermakna, anda boleh mula beli sebanyak hartanah yang anda nak. Dan ini jadi berita baik buat anda yang baru melangkah ke alam pekerjaan. Siapa kata orang baru bekerja tak boleh beli rumah? Ini adalah salah satu caranya! Siapa cakap tak ada modal, tak boleh beli rumah? Ya, anda boleh anggap strategi ini sebagai “lampu penyuluh” dan benchmark untuk anda mulakan pelaburan hartanah secepat mungkin.

Tak perlu tunggu-tunggu lagi. Jadi, macam mana nak mula? 

Belajar dulu dari mentor hartanah yang bertauliah kat negara ini. Dan mula belajar dan buru ilmu tentang pelaburan guna strategi ini. Bila dah ada ilmu yang betul dan dah tahu cara nak buat, anda tak akan takut dan rasa teragak-agak nak buat. Yang dah bekerja pula, duit yang anda kumpul dan simpan itu tak perlu diusik.

Sebab anda tak perlu keluarkan duit untuk jelaskan down payment kalau gunakan strategi ini dengan betul. Untungkan? Tapi kami nasihatkan, tak usah pula joli duit itu. Simpan sebagai dana kecemasan, atau cari pelaburan lain untuk buat lebih banyak duit. Mungkin bila dah mula gunakan strategi ini, korang akan rasa agak susah nak buat. 

Tak pula kami cakap ia semudah ABC. Kalau senang, dah tentu ramai orang kaya-raya dengan pelaburan hartanah. Tapi, pengalaman yang anda bakal dapat dengan pelaburan ini sangat berharga.

 

 Dan bab untung pula, dah pasti ia berbaloi-baloi.

Leave a Reply

Whatsapp