Bila bercakap tentang mana lebih baik , Freehold atau leasehold , ia berbalik semula sebenarnya kepada 1 soalan yang paling penting : 

“ Tujuan beli rumah itu untuk tinggal bersama keluarga atau niat utama adalah untuk sebagai pelaburan ? “

Sebelum kita berbalik kepada soalan itu , mari kita lihat , apakah sebenarnya tanah Freehold dan Leasehold.

Penting  anda tahu tentang perbezaan antara hartanah freehold vs leasehold di Malaysia kerana anda mesti tahu apa yang anda beli. Supaya nanti tidak menyesal bila dapat tahu ada syarat yang mengekang anda.

PERSAMAAN TANAH FREEHOLD & LEASEHOLD 

Semua Tanah di Malaysia ini Kepunyaan Kerajaan Negeri. 

 Individu atau korporat boleh mohon untuk dapatkan tanah dari kerajaan negeri melalui proses pengasingan.

Melalui pemberian ini, kerajaan akan terima premium tanah dan juga cukai. Macam ini lah kerajaan menjana pendapatan.

Bila tanah diberi tanpa had tempoh, pemilik tersebut terima geran dalam bentuk hakmilik kekal atau freehold.

Manakala jika tanah diberi untuk suatu tempoh tertentu, pemilik terima milikan dalam bentuk hakmilik pajakan atau leasehold.

MAKSUD TANAH FREEHOLD

Seperti yang saya terangkan, freehold ni bermaksud milikan tanpa had tempoh. Atau dengan kata lain diberi untuk selama-lamanya kepada pemilik.

Bagaimana nak tahu hartanah tersebut berstatus freehold?

Kena semak geran.

Pada mukasurat pertama geran hartanah biasanya tertulis:

 

“Geran untuk selama-lamanya…”

Atau…

“Tanah yang diperihalkan di atas adalah dipegang untuk selama-lamanya…”

 

Nampak perkataan “selama-lamanya” sahih dah freehold tu.

MAKSUD TANAH LEASEHOLD

Leasehold bermaksud tanah yang diberi tu ada had tempoh. Tempoh yang diberikan tu biasanya 99 tahun.

Namun 99 tahun ni bukanlah mutlak. Ada kes lebih pendek sekitar 30 tahun dan 60 tahun. Di Sabah dan Sarawak pula boleh jadi sehingga 999 tahun.

Status leasehold ni tertera pada geran.

“Pajakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada…”

 

Selain itu, hartanah leasehold biasanya mempunyai sekatan kepentingan seperti berikut dalam geran:

“Tanah ini tidak boleh dipindahmilik melainkan dengan kebenaran kerajaan negeri”

—–

Nah sekarang anda dah jelas dan mula dah faham apa perbezaan kedua tanah itu, 

Jom kita tengok apa kah soalan popular yang selalu ditanya. Mungkin ada pun tertanya perkara yang sama.

#1. Apa akan jadi kepada Hartanah Leasehold Selepas Tempoh Pajakan Tersebut Tamat? 

Tanah tersebut akan kembali menjadi hakmilik negeri.

Bila tamat tempoh pajakan tu, secara teknikal anda dah tak boleh duduk di tanah tersebut. Tanah tu bukan lagi anda punya. Dah jadi kerajaan punya.


Walaubagaimanapun jangan risau, ini jarang berlaku kerana kebiasaannya pemilik tanah kediaman akan diberikan peluang untuk memperbaharui dan memanjangkan tempoh pajakan tersebut dengan membayar sejumlah premium mengikut kadaran nilai tanah semasa. Sebenarnya, kita tak perlu pun menunggu sehingga pajakan tersebut tamat tempoh untuk memohon tetapi boleh mula memohon apabila tempoh pajakan tersebut semakin pendek iaitu 30-50 tahun.

 

Kami secara personal belum pernah dengar lagi permohonan untuk panjangkan tempoh ni ditolak. Terutama hartanah dalam zon kediaman.

#2 Berapa Premium Leasehold Yang Perlu Saya Bayar untuk Panjangkan Nanti ? 

Seperti yang saya sebut di atas, bila nak panjangkan tempoh leasehold ada premium yang perlu dibayar.

Tapi berapa yang kena bayar?

Untuk hartanah di Kuala Lumpur, bayaran premium ditentukan melalui formula berikut:

1/4 x 1/99 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh pajakan – baki tahun pajakan) x Luas Tanah (sqft)

Manakala untuk hartanah di Selangor, ada dua opsyen bayaran.

Opsyen 1

Bayar premium penuh menggunakan formula:

1/4 x 1/100 x Harga Pasaran Tanah (RM/sf) x (Tempoh Pajakan – Baki Tahun Pajakan) x Luas Tanah (sqft)

Opsyen 1 beri anda fleksibiliti. Anda boleh jual rumah tersebut pada bila-bila masa.

Opsyen 2

Bayar RM1000 sahaja untuk panjangkan tempoh ke 99 tahun.

Jika anda pilih opsyen 2, suatu kaveat akan diletakkan dalam geran untuk menghalang anda jual rumah kepada pihak ketiga.

Andai kata anda buat keputusan nak jual, anda perlu membayar premium penuh pada waktu transaksi.

Seperti yang anda lihat kat atas ni, formula nak kira premium ni bergantung kepada harga pasaran hartanah. Kalau harga pasaran tinggi, maka premium pun boleh jadi tinggi.

Tapi jangan terlalu bimbang, kalau harga pasaran tinggi berbaloi untuk perbaharui tempoh pajakan tu. Tanah tu juga mungkin bernilai lebih tinggi lepas dah renew nanti.

3: Rumah Freehold Lebih Cepat Naik Harga Berbanding Leasehold?

Hartanah freehold selalunya lebih popular dan mendapat permintaan (demand) yang lebih tinggi berikutan kurangnya kuantiti unit hartanah freehold kat pasaran berbanding pasaran leasehold.

Tapi, faktor lokasi yang baik tetap memainkan peranan yang lebih besar berbanding status hartanah.

Kalau lokasi tu ada permintaan yang tinggi, bermakna hartanah leasehold tu tetap akan menikmati kenaikan nilai yang tinggi dan stabil saban tahun.

#4. Hartanah Freehold yang Kita Beli adalah Hak Selamanya, Betul Ke? 

Semua hartanah freehold tertakluk kepada Akta Pengambilan Tanah 1960, di mana kerajaan kuasa untuk ambil semula hartanah tu kalau perlu.

Tapi, jangan risau , jikalau berlaku sekalipun , kita akan dapat pampasan mengikut harga pasaran semasa hartanah tu.

#5. Adakah Rumah Freehold lebih Bernilai Berbanding Leasehold? 

Terdapat banyak aspek-aspek lain yang mempengaruhi nilai hartanah seperti jenis rumah, lokasi dan kawasan sedang membangun. Kebiasaanya situasi ini yang selalu berlaku, misalnya ada dua hartanah, satu berstatus leasehold dan satu lagi freehold dan kedua-dua mempunyai kriteria yang sama, jadi nilai yang leasehold tu akan lebih rendah berbanding freehold. ‘

Selain itu, harga hartanah juga bergantung kepada demand and supply, jika permintaan tinggi menyebabkan nilai hartanah leasehold juga akan tinggi.

#6: Leceh tak Proses Pindah Milik untuk Hartanah Leasehold?  

Hartanah freehold lebih senang dipindah milik.

Secara amnya, tidak ada kekangan yang dikenakan dalam proses penukaran hak milik bagi hartanah freehold.

Ini bererti, pemilik bebas menjual kepada mana-mana individu tanpa perlu melihat kepada status pemilikan bumiputera.

Sebaliknya bagi hartanah leasehold, kebenaran pindah milik tertakluk kepada kebenaran (consent) kerajaan negeri.

Umumnya kat Selangor, hartanah leasehold milik bumiputera tak boleh dipindah milik kepada pembeli bukan bumiputera (syarat tersirat).

Syarat tersirat ialah syarat yang tak dinyatakan oleh kerajaan negeri, di mana ia lebih kepada budi bicara.

Contoh syarat tersirat ialah seperti di Selangor iaitu tak dibenarkan perpindahan status hak bumiputra ke non-bumiputra.

#7: Satu risiko beli hartanah leasehold yang anda wajib tahu

Hartanah leasehold yang berbaki tempoh pajakan di bawah 40 tahun, agak susah nak dapatkan pembiayaan daripada bank.

Kalau anda nak beli hartanah dalam kes sebegini, minta pemilik asal memperbaharui premium pajakan kepada kerajaan negeri sebelum membuat pembelian.

#8: Berapa Lama Tempoh untuk Pindah Milik Hartanah Leasehold?

Tempoh pindah milik yang lebih lama diperlukan dalam kes penjualan hartanah leasehold.

Ini terjadi kerana hartanah leasehold perlukan kebenaran (consent) daripada kerajaan negeri untuk dipindah milik.

Keseluruhan proses boleh mengambil masa di antara 6 bulan hingga setahun, bergantung kat jumlah aplikasi yang diuruskan oleh kerajaan negeri.Kesannya, anda mungkin terpaksa tunggu lebih lama sebelum berpeluang pindah ke rumah baru, berbanding pembeli yang memilih untuk membeli hartanah berstatus pegangan freehold.

Freehold vs Leasehold: Apa Perbezaannya?

Okay, kita dah tengok ciri-ciri hartanah freehold dan leasehold. Saya nak rumuskan perbezaan.

1. Hartanah Leasehold Ambil Masa Untuk Dipindahmilik

Jika anda beli hartanah freehold, pindahmilik boleh selesai dalam jangkamasa 4 bulan. Berbeza dengan hartanah leasehold…

Prosesnya mungkin mengambil masa minimum 7 bulan untuk selesai. Dalam beberapa keadaan tempoh ini boleh jadi lebih.

Ini kerana, hartanah leasehold perlu dapat kebenaran dari kerajaan negeri terlebih dahulu.

2. Bank Sukar Nak Bagi Pinjaman Untuk Hartanah Leasehold

Anda tidak ada masalah untuk dapat pinjaman jika baki pajakan leasehold masih panjang. Yang jadi masalahnya bila baki tersebut dah pendek.

Mengikut pengalaman saya, bank sangat sukar untuk beri pinjam jika baki tempoh pajakan bawah 40 tahun.

Kenapa?

Cuba bayangkan senario ni. Pembeli pinjam untuk tempoh 35 tahun misalnya. Tapi pembeli tiba-tiba tak bayar dan bank terpaksa lelongkan hartanah tersebut. Nak lelong sudah tentulah tak laku. Rugilah bank!

3. Nilai Hartanah Mungkin Lebih Rendah

Untuk hartanah leasehold yang bakinya pendek, harga hartanah mungkin tak naik. Boleh jadi juga jatuh kerana permintaan kurang.

4. Hartanah Freehold Ada Pool Pembeli Yang Lebih Ramai

Oleh kerana kebanyakan hartanah freehold tiada sekatan atau perlu minta kebenaran kerajaan negeri, pindahmilik adalah lebih fleksibel. Jika anda bumiputera, anda bebas untuk jual termasuk kepada bukan bumiputera.

Habis Tu Elakkan Beli Hartanah Leasehold Ke?

Tak semestinya.

Freehold atau leasehold tu mungkin satu perkiraan yang menentukan potensi hartanah. Freehold ada kelebihan. Tapi tak bermakna leasehold tak berpotensi.

Untuk pengetahuan anda, hartanah freehold ni terhad. Lebih-lebih lagi di kawasan bandar.

Saya pernah diberitahu, untuk kawasan bandar, jarang sangat sekarang ni kerajaan negeri akan buat pengasingan dan beri status freehold.

Sebab tu kita lihat, di pusat bandar Kuala Lumpur dan Selangor kurang hartanah freehold.

Sesetengah ejen hartanah sampaikan melawak “Freehold ni hartanah kat kampung bro”.

Bila nak tentukan potensi suatu hartanah, yang lebih pentingnya permintaan kat kawasan tu.

Ada sesetengah tempat saya lihat, beza jarak hanya 2-3 kilometer. Tapi nilai pasaran hartanah leasehold, lebih tinggi dari hartanah freehold kerana prospeknya lebih baik.

Jika anda beli rumah nak duduk, perkiraan freehold atau leasehold ni mungkin tak penting sangat.

Untuk pelaburan pula, ianya satu faktor. Tapi bukanlah faktor utama. Kalau potensi permintaan leasehold lebih baik, ambil saja

Yang mana Lebih Untung Sebenarnya?

Jangan rungsing kedua-duanya pun menguntungkan. Ikutkan hati nak sangat beli hartanah freehold, tapi cuba fikir-fikirkan dalam tempoh 99 tahun tu, entahkan hayat sampai ke tidak. Yang tinggal anak cucu kita saja. Kalau kita tiada sekalipun, anak cucu la untung dapat pampasan. Tak ada apa yang kekal kat dunia ini, kalau hartanah itu lokasi bagus , nilai semakin meningkat , beli sahaja, jangan tunggu lama-lama.

Leave a Reply

Whatsapp